На протяжении последнего десятилетия сегмент ипотечного кредитования вырос в десятки раз, и перед началом экономического кризиса ежегодно выдавался почти миллион ипотечных кредитов. Все эти заемщики, конечно, не предполагали, что произойдет такое существенное падения цен на нефть, сокращение доходов, а в некоторых случаях и потеря работы. В результате этих негативных факторов у многих ипотечников просто нет денег, чтобы платить по графику погашения кредита. Если вы оказались в такой ситуации, то важно сразу задуматься, как выйти из нее с наименьшими потерями.

В отличие от обычных потребительских кредитов специфика ипотеки заключается в том, что банк может в судебном порядке реализовать квартиру для погашения долга. С одной стороны, это справедливо – ведь банк давал средства на покупку квартиры, так что в случае невыплаты логично продать квартиру, и полученные деньги разделить между банком и заемщиком. Но с другой стороны, в ходе исполнения судебного решения квартира обычно реализуется значительно дешевле ее рыночной стоимости. Этой суммы может не хватить даже на покрытие задолженности, так что часть долга останется висеть на заемщике.

Именно поэтому очень важно сразу же проинформировать банк о финансовых сложностях и начать переговоры для поиска компромиссного решения. Например, можно договориться о том, что если вы найдете покупателя на свою квартиру, банк не будет возражать против купли-продажи. Из полученных денег вы погашаете задолженность перед банком, а разница между стоимостью квартиры и задолженность остается у вас. В некоторых случаях удается договориться с банком о приемлемых условиях реструктуризации долга, например, снизить ежемесячный платеж, но увеличить срок выплат.

Важно понимать, что в случае ипотечного кредита банк имеет надежное обеспечение – квартиру, поэтому у него нет необходимости нянчиться с вами. В поиске компромисса вы заинтересованы гораздо больше, поэтому инициатива на переговорах должна исходить от вас. Даже если вы упустили момент, и банк подал в суд по ипотеке, все равно нужно идти на переговоры и предлагать всевозможные варианты. Если вы не придете к мировому соглашению, то суд наверняка вынесет решение о взыскании квартиры для погашения долга. К сожалению, судебная практика по этому вопросу однозначна, так что на другой исход можно даже не надеяться.

Основная проблема в случае изъятия ипотечной квартиры в том, что реализована она будет существенно дешевле рыночной стоимости. Например, банк может потребовать установить в качестве начальной продажной цены ту оценку стоимости, которая была актуальна на момент выдачи ипотечного кредита. За прошедшие годы стоимость квартиры могла увеличиться в полтора раза, но без грамотно оформленных документов вам это не поможет. Конечно, в суде можно ходатайствовать о проведении дополнительной экспертизы для оценки текущей стоимости квартиры. Однако это уже достаточно сложные юридические действия, для которых необходимо будет воспользоваться услугами адвоката по ипотечным кредитам.