Что делать, если не можешь платить по ипотеке. Три способа решить вопрос с банком
Разбираемся с экспертом, как поступать в ситуациях, когда не хватает денег на ежемесячные платежи
Если возникает ситуация, когда вы не можете платить по ипотеке, то с решением этого вопроса лучше не затягивать – есть риск остаться без денег и без жилья. Что делать в этом случае «Моему городу» рассказал руководитель отдела досудебного урегулирования Чувашского отделения ПАО «Сбербанк» Олег Федотов. По словам эксперта, существует несколько способов снизить финансовую нагрузку на заемщиков, которые попали в затруднительное положение. И продажа квартиры – самый крайний вариант.
Кредитные и ипотечные каникулы
Для начала нужно разобраться, чем отличаются кредитные каникулы от ипотечных. Главное отличие в том, что, во-первых, они регулируются разными нормами законодательства. Во-вторых, кредитные каникулы предоставляются по всем видам кредита (в том числе и по ипотеке), а ипотечные каникулы – только на приобретение жилья. При этом оба вида каникул по сути – это рассрочка, по которой заемщик может уменьшить или приостановить выплаты ипотечного кредита. Получить ее можно, обратившись в банк, где оформлялся заем.
Кредитные каникулы появились, как антикризисная мера в 2020-м, пандемийном, году. Власти трижды устанавливали сроки, в которые заемщики могли обратиться за кредитными каникулами: сначала до 30 сентября 2020 года, затем до 30 сентября 2022 и в 2023 году сделать это можно до 31 марта. Срок подачи заявления на получение ипотечных каникул пока не ограничен.
Олег Федотов отмечает, что условия предоставления и кредитных, и ипотечных каникул очень регламентированы и банки не могут выйти за рамки федерального закона. Предоставляются ипотечные каникулы только на полгода, воспользоваться ими заемщик может только один раз, а жилье должно быть единственным.
Типы трудных жизненных ситуаций, при которых банк может предоставить ипотечные каникулы:
- потеря работы;
- инвалидность I или II группы;
- временная нетрудоспособность (больничный) сроком более 2-х месяцев подряд;
- снижение ежемесячного дохода на 30%;
- появление новых иждивенцев и снижение дохода на 20%.
На все эти ситуации банк потребует подтверждающие документы.
– Условия при ипотечных каникулах бывают разные: заемщик либо ничего не платит в течение 6 месяцев, либо платит от 10 до 20% от процентов ежемесячного платежа. К примеру, если ежемесячный платеж составляет 10 000 рублей, из них проценты – 4 000, то заемщик будет платить 800 рублей. Но это также только на полгода, – поясняет Федотов.
Деньги, которые заемщик не платил во время льготного периода по основному долгу и процентам, вносятся после погашения кредита ежемесячными платежами, величина которых равна платежам по кредиту. Таким образом срок кредита для заемщика увеличивается на время ипотечных каникул, то есть на полгода.
Реструктуризация
Второй способ – реструктуризация. Например, в Сбербанке есть четыре вида реструктуризации. Это типовая реструктуризация, кредитные каникулы для мобилизованных, кредитные каникулы по ФЗ №106 и ипотечные каникулы по ФЗ №353. При этом у типовой реструктуризации – наиболее «мягкие» условия для заемщиков.
При каких условиях подаются документы на реструктуризацию?
Самые частые случаи – это снижение дохода и потеря работы. Банк пойдет на реструктуризацию, если заемщик сможет документально подтвердить, что за последние два-три месяца у него на 20-30% снизились доходы по сравнению с прошлым годом.
– На втором месте – это люди, ушедшие в декрет, либо те, кто находится на длительном больничном. К, примеру, человек болеет больше месяца или столько же находится в больнице с подтвержденным диагнозом. В 2020 году это был ковид. Сейчас это может быть и грипп, и свинка, и все что угодно. Но программа по ковиду также остается. Запрос рассматривается в течение трех дней, в среднем – два дня, – рассказывает эксперт.
Также за реструктуризацией могут обратиться заемщики, находящиеся в отпуске по уходу за ребенком, утратившие дееспособность или получившие инвалидность. Поводом для обращения в банк может стать утрата имущества, например, при пожаре или природном катаклизме. Реструктуризация возможна, если у заемщика на иждивении появился еще один член семьи, и при этом уменьшился его доход.
Какой вариант лучше
– У банков более расширенные возможности предоставить реструктуризацию. Ипотечные каникулы можно получить один раз, реструктуризацию – неоднократно. И обращения за реструктуризацией – это не единичные случаи, а довольно распространенная практика, – говорит Олег Федотов.
По словам эксперта, наибольшее число случаев реструктуризации приходилось на 2020-2021 годы, когда во время пандемии коронавируса люди сидели дома, не работали и теряли доходы. Сейчас таких обращений в десятки раз меньше.
Реструктуризацию чаще оформляют по потребительским кредитам, а не по ипотеке. Например, из десяти случаев реструктуризации девять придутся на потребительские кредиты и один – на ипотеку. Такое соотношение скорее всего объясняется тем, что потребительских кредитов выдается больше. Кроме того, ипотечные заемщики более дисциплинированные и принимают решения о кредитовании более взвешенно.
– Банк всегда пойдет навстречу заемщику, если на то есть основания. Причем рассрочку дадут, даже если у заемщика есть просроченная задолженность. Более того, просрочку обнулят и переведут в платеж. Соответственно увеличится срок кредита. А по ипотечным каникулам, если есть просрочка, в половине случаев скорее откажут. Но даже если заемщику с просрочкой дадут каникулы, то на нее также будут начисляться штрафы и пени. Поэтому типовая реструктуризация – проще и выгоднее, – подытоживает Олег Федотов.
И, наконец, третий вариант – продажа квартиры
Сотрудник «Сбербанка» говорит, что продажа квартиры по причине отказа платить случается крайне редко. Если заемщики вдруг прекращают платить, то банк сначала выяснит причины этого, и в случае необходимости ситуацией займется отдел досудебного урегулирования. И на этом этапе заемщикам предложат уже описанные выше способы: ипотечные каникулы или реструктуризацию. Если же заемщик отказывается прибегать к реструктуризации и продавать квартиру, то ее продают в судебном порядке.
– В основном квартиры пытаются продать семьи, которые решились развестись, и кто-то из супругов хочет отказаться от этого жилья. Оптимальный для банка вариант, когда в договоре меняется заемщик или созаемщик. Один из бывших супругов должен взять на себя обязательство оплачивать в дальнейшем ипотеку, и после выплаты кредита жилье полностью переходит в его собственность. Делать это нужно до развода, потому что потом это будет гораздо сложнее – говорит эксперт.
Если супруги все же решают продать квартиру, то банк идет им навстречу при условии, что они закроют просроченную задолженность. Когда заемщики это сделают, банк дает разрешение на продажу жилья. Если говорить о «Сбербанке», то обычно реализация квартиры идет через Домклик.
– Продать квартиру, которая находится в залоге у банка, можно без проблем. Вот как это происходит буквально «на пальцах». Есть залоговая квартира, есть кредит. Квартира, как правило, продается по стоимости выше, чем остаток по кредиту. Значит у заемщиков еще останутся деньги после сделки. В Домклике выставляется объявление о продаже. Находится покупатель. Он также регистрируется в Домклике и подает заявку. Если у покупателя есть свои деньги, то он платит своими деньгами, если нет - может также оформить ипотеку. Договор купли-продажи регистрируется в МФЦ, затем меняется залог с бывшего на нового заемщика, – поясняет Олег Федотов.
Также в Сбербанке возможно купить залоговый объект недвижимости без погашения задолженности продавца, так называемая залоговая схема. При этом квартира может быть как в залоге у Сбербанка, так и приобретенной по ипотеке у другого коммерческого банка. Банк полностью ведет эту сделку и регистрирует ее с помощью сервиса электронной регистрации. В этом случае часть денег отправляется на погашение текущей ипотеки продавца, а остальное напрямую продавцу.
Приблизительно аналогичные схемы работают и в других банках. При этом залоговые квартиры, по словам эксперта, продаются очень часто, но скорее не из-за того, что заемщики не могут платить, а по более позитивным причинам. Например, супруги брали в ипотеку однокомнатную квартиру, у них появились дети, нужно расширяться, они берут в ипотеку квартиру побольше.
Все самое важное и интересное – в нашем Telegram-канале.
Подпишитесь
