Ипотека: как не ошибиться и просчитать все нюансы

Шаг первый: выбираем банк  
Прежде чем заключать ипотечный договор с тем или иным банком, необходимо ознакомиться с его ипотечной программой. Проведите краткий анализ условий банков и выберите ряд заработавших себе имя организаций, которые заручились хорошими отзывами клиентов. В целом, крупнейшие финансовые учреждения имеют примерно одинаковые условия и запросы к заемщику. У всех есть брошюры, интернет-сайты, которые подробно рассказывают об условиях ипотеки – соберите максимум информации, у кого какие условия, проценты, возможности погашения и отсрочки.  

Разузнайте, вдруг вы попадаете под специальную государственную программу, например «Молодая семья» или «Материнский капитал». Чтобы не упустить свой шанс получить причитающуюся вам субсидию, узнайте в органе местного самоуправления, какие программы действуют в настоящий момент. 

Собрав всю необходимую информацию и документы, вы можете готовиться к «кастингу» у кредитного эксперта, который решит, будет у вас квартира в ипотеке или нет. Тут главная проблема состоит в том, что работающий с вами менеджер обычно просматривает ваши документы, так сказать, «поверхностно». Он может вас уверить, что все в порядке, а вот другой персонаж – аналитик кредитного отдела, будет требовать все новые и новые бумажки, чтобы лишний раз перестраховаться. Поэтому будьте заранее готовы предоставлять банку самые невообразимые, на ваш взгляд, документы. 

Еще один совет от «бывалых» заемщиков, забудьте про «интеллектуальную мягкость». Названивайте в банк, напоминайте о себе, спрашивайте, как обстоят ваши дела. Если вы сомневаетесь, что сами не в состоянии «наседать» на банковского работника, позовите на помощь специалиста. 

Когда вы получите одобрение банка, начните искать конкретную квартиру. Когда квартира найдена, представьте документы на неё в банк и выходите на ипотечную сделку. 

 Шаг второй: процентная ставка

Бумажная волокита позади. Вашу кандидатуру одобрили, квартиру вы нашли и теперь вам предстоит заключить с банком кредитный договор. Здесь вам следует проявить внимательность. Процентная ставка - самый главный фактор, на который обычно обращают внимание заемщики при выборе ипотечной программы.   

Как правило, банки предлагают ипотечную ставку в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому типу кредита, но в среднем на сегодняшний день она не выше 14% годовых в рублях (12% годовых в валюте). При этом у каждого банка свой калькулятор расчета платежа. Поэтому при абсолютно одинаковых условиях, сумма ежемесячных выплат может отличаться. В ежемесячный платеж, помимо собственно кредитных средств и процентной ставки могут входить комиссии, сборы и даже страховка. Каждый банк взимает комиссии согласно индивидуальному перечню и установленным тарифам.  

Ипотечные ставки бывают двух видов: широко распространенные фиксированные ипотечные ставки, которые не изменяются в течение всего срока ипотечного кредитования, и переменные «плавающие процентные ставки». Обычно переменная ставка на начало выплат несколько ниже, чем фиксированная. Но есть риск, что она поднимется в будущем, поэтому брать долгосрочный кредит под «плавающую» процентную ставку очень рискованно. 

Еще один нюанс – пункт в договоре об условиях изменения процентной ставки. По закону банк не имеет право в одностороннем порядке увеличивать размер процентов по кредиту или изменять порядок их определения. Закон также четко указывает, что банк должен указать в кредитном договоре полную стоимость кредита, предоставляемого физическому лицу и расчет его погашения. Но в реальности ставки могут быть выражены частично в твердой величине, а частично привязаны к какой-либо переменной, например, к курсу валют, ставке рефинансирования ЦБ РФ, к расчетным индексам и т.д. Это приведет к тому, что ставка по кредиту будет повышаться или понижаться автоматически вне зависимости от сторон кредитного договора. 

Помните, за вами остается право «перевести» свою ипотеку в другой банк, где процентная ставка ниже. Но воспользоваться этим правом вы можете только в том случае, если условия в стране или на рынке кредитования сильно поменяются. Эта процедура называется - рефинансирование ипотеки.  

 Шаг третий: валюта кредита 
Все финансисты без исключения советуют брать ипотеку в той валюте, в которой вы получаете зарплату. То есть, вам выдают зарплату «зелеными», значит, кредит надо брать тоже в долларах. Это делается для того, чтобы не стать заложником экономических скачков. Если на тот момент, когда вы оформляли кредит, доллар стоил, допустим, 30 рублей, то в том случае, если он вырастет в цене, вы переплатите немалую сумму. Надеяться в ближайшем будущем на крах доллара и стараться его перехитрить не стоит. 

 Шаг четвёртый: страхование  

Страхование – обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь, трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.  

Обычно при ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%. Однако многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. Это значит, что если наступит страховой случай, страховая компания погасит ваш ипотечный кредит в банке, и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору.

Как раз этот пункт, где указаны страховые случаи, вам и следует изучить повнимательнее. При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю не было известно. 

Страховым случаем по страхованию жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора. Первый страховой взнос оплачивается при заключении кредитного договора и ежегодно. 

Большинство банков уже имеют список страховых компаний. При этом вас очень настойчиво попросят обратиться в страховую именно из этого списка, но не факт, что условия страхования этих компаний будут приемлемы для вас. 

 Шаг пятый: условия досрочного погашения

В статью 809 Гражданского кодекса РФ Федерального закона РФ № 284-ФЗ от 19.10.2011 были внесены поправки, которые отменили любые ограничения прав заемщика на досрочное погашение, в том числе, моратории, штрафы и комиссии при осуществлении досрочного погашения. Это значит, что вы после погашения кредита сможете выплатить его досрочно, то есть меньше потратите на проценты, и размер переплаты окажется меньше. Хоть закон и принят, не все банки ему следуют. Поэтому проследите, чтобы в договоре был четко обговорен этот пункт.  

 Шаг шестой: оценка жилья 
Определение стоимости квартиры – обязательное мероприятие при оформлении ипотеки. Больше всего в оценке заинтересованы банки, которые хотят убедиться, что смогут продать квартиру на ту сумму, которая была выдана в качестве ипотечного кредита. Несмотря на то, что оценка больше нужна банку, платить за нее будете вы. Стоимость работ оценщика обычно стоит 3-5 тысяч рублей, но в зависимости от сложности объекта цена может возрасти.  

 Шаг седьмой: комиссии банка 
Комиссий у банков много. Они могут начислить комиссии за выдачу кредита, за рассмотрение заявки, за обслуживание счета заемщика и т.п. Некоторые банки отказались от комиссий, но включили эту сумму в годовые процентные ставки. А вот те банки, в которых комиссии остались, попросят вас заплатить от 800 до 2000 рублей. Выплачиваются комиссии во всех банках по - разному. Некоторые берут комиссии ежемесячно – либо с фиксированной общей суммой, либо на остающуюся на момент выплаты кредитную задолженность, либо даже от всей суммы ссуд разом. Желательно в тот момент, когда вам будут рассчитывать условия кредита, спросить у менеджера, в какую ставку все эти платежи уже заложены, и выбрать ее.  

 Шаг восьмой: «приятные» мелочи 

Практика показывает, что самая важная информация в договоре написана мелким шрифтом. С нее и начните. Там могут быть прописаны такие нюансы, с которыми вы в корне не согласитесь. После мелкого шрифта сядьте и прочтите договор полностью. Несколько раз. Не стесняйтесь, спрашивайте, если формулировка предложений вас смущает, и вы чего-то не понимаете. Отвечать на ваши вопросы – работа банковского консультанта. И только после того, как вы убедились, что в договоре все прописано именно так, как вам нужно, можете ставить свою подпись.