На что обращать внимание при заключении договора долевого строительства?

Поэтому, прежде чем нести свои кровно заработанные деньги в строительную компанию, которая объявила начало продаж в строящемся доме, необходимо убедиться, что вы ничем не рискуете и, в конечном счете, сможете заселиться в новую квартиру.

Для начала необходимо выбрать застройщика и объект строительства. Самая объективная оценка застройщика — это уже реализованные им объекты. Поэтому останавливаем свой выбор на той компании, которая имеет ряд достроенных и заселенных объектов. Это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор и купить квартиру от застройщика.

Согласно 214 федеральному закону, прежде чем начинать продажи, застройщик должен зарегистрировать в собственность или в аренду земельный участок, получить разрешение на строительство и опубликовать проектную декларацию. Прежде чем заключать договор, попросите застройщика предъявить разрешение на строительство, а также выясните, где и как опубликована или размещена проектная декларация, и ознакомьтесь с ней. Важно своими глазами увидеть учредительные документы указанного юридического лица. Эти действия позволят вам не стать заложником ситуации, когда строительство может быть приостановлено из-за нарушений в документации или отсутствия таковой.

Если все документы в порядке, можно приступить к следующему этапу – заключению договора долевого участия (ДДУ). Закон 214 ФЗ распространяется только на договоры участия в долевом строительстве, поэтому, если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома», или какой-либо другой, а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит застройщик, пытается обойти данный закон. Другими словами нормы законов «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей» на них распространяться не будут, что для вас может грозить негативными последствиями.

При оформлении самого ДДУ стоит обратить пристальное внимание на некоторые нюансы:

• В ДДУ должно прописываться определение подлежащего передаче дольщику объекта в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 
• Также должны быть четко и полно прописаны характеристики квартиры: полный строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже), площадь, метраж, наличие лоджии (балкона). Рекомендуется обращать внимание на пункт, который обговаривает правила возможного уменьшения или увеличения заявленной площади после обмера БТИ. Помните: балкон или лоджия теперь не входят в общую площадь квартиры, которая должна обязательно быть указана в ДДУ.
•  В ДДУ стоимость квадратного метра жилой площади непременно должна быть обозначена конкретной суммой, а окончательная цена договора должна складываться исходя из количества квадратных метров. Срок и порядок уплаты цены договора тоже должны быть обговорены в ДДУ. Кроме того, 214 закон дает застройщику возможность изменить цену купленной квартиры только по соглашению сторон.
• В ДДУ должен быть указан срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Необходимо знать, что такой срок должен быть единым для всех участников долевого строительства конкретного объекта недвижимости. Естественно, за просрочку передачи объекта застройщик уплачивает неустойку.
• В ДДУ должен быть обговорен гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантия не может составлять менее пяти лет. По общему правилу гарантийный срок начинает действовать с момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, однако договором может быть предусмотрен другой момент начала гарантийного срока.

При отсутствии хотя бы одного из этих условий договор будет считаться незаключенным. 

Важно помнить, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным только с момента государственной регистрации, соответственно и расчет с застройщиком по договору должен производиться только после осуществления процедуры государственной регистрации, а не в момент подписания договора.