С 1 июля изменились правила продажи жилья. Как это коснется дольщиков?

С 1 июля резко ужесточилось государственное регулирование жилищного строительства. Изменения в первую очередь коснутся застройщиков, которые станут получать разрешение на строительство после этой даты. Те же застройщики, которые на сегодня уже ведут строительство по договорам долевого строительства, пока будут работать по «старым» правилам.

Что изменится для застройщиков?

В первую очередь изменено само понятие «застройщик». Так, с 1 июля 2018 года застройщиком, по общему правилу, сможет выступать только хозяйственное общество (ООО, ЗАО, АО и т.д.), наименование которого должно содержать слова «специализированный застройщик». Как пояснила руководитель управления Росреестра по Чувашии Екатерина Карпеева, если в названии строительной организации этих слов не будет, она не сможет получить разрешения на строительство и заключение Минстроя Чувашии.

Для того, чтобы иметь право строить дома с привлечением средств дольщиков, застройщик либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества должен иметь:

• трехлетний опыт участия строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс кв метров;
• земельный участок в собственности, на праве аренды или субаренды;
• собственные средства, размер которых должен составлять не менее 10% от планируемой проектной стоимости строительства.

Если в среднем стоимость строительства многоквартирного дома в Чебоксарах составляет 100 млн рублей, то 10 млн рублей всегда должны находиться на специализированном счете. Ранее можно было иметь 10 тысяч уставного капитала.

С 1 июля 2018 года специализированный застройщик не может заниматься ничем иным кроме строительства многоквартирных домов. Он не может брать кредиты за исключением целевых кредитов на строительство, не может и предоставлять займы или ссуды либо брать на себя обязательства третьих лиц.

Как уточнила Екатерина Карпеева, есть законопроект, уже принятый Госдумой РФ, который вносит изменения в ФЗ 214 о долевом строительстве. Если сейчас действует схема: один застройщик – одно разрешение на строительство, то с принятием поправок застройщик сможет вести строительство нескольких домов, если это предусмотрено проектом планировки территории или градостроительным планом.

Какие ограничения накладываются на застройщиков?

Специализированные застройщики не смогут использовать принадлежащее ему имущество иначе как для строительства домов. Распоряжаться имуществом в построенном доме застройщик сможет только после сдачи его в эксплуатацию.

Застройщик также не может распоряжаться средствами, поступившими от дольщиков, по своему усмотрению. Например, расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты на аренду офиса не могут составлять более 10% от проектной стоимости строительства.

Ограничения будут сниматься только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации прав собственности на первый объект, например, квартиру. После этого остаток денежных средств банк перечислит застройщику.

Что изменится для покупателей квартир?

По процедуре покупки квартир по договорам долевого участия для дольщиков не изменится практически ничего. Единственное – теперь деньги будут поступать не счета застройщика, а на эскроу-счет, отрытый в уполномоченном банке.

При этом сами застройщики должны стать для дольщиков более «прозрачными». Например, размещать строительные декларации они станут не только на своих сайтах, но и на специализированном ресурсе на сайте Минстроя РФ. На его создание дается 2 месяца.

Зачем это делается?

По словам Екатерины Карпеевой, нынешние нововведения являются одним из этапов, предусмотренных «дорожной картой» по реформированию отрасли, которые направлены на защиту прав долевиков. Реформы планируется завершить к 2022 году.

В октябре прошлого года уже был создан специальный государственный фонд, куда застройщики стали отчислять средства с каждого договора долевого участия. В случае возникновения проблем у застройщика завершение строительство многоквартирного дома будет вестись на средства компенсационного фонда.

Напомним, что с 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей системы привлечения денег граждан в строительство жилья. Такой срок переходного периода от долевого строительства к проектному финансированию определил президент Владимир Путин в ходе прямой линии 7 июня.