Необманутые дольщики: кто они, и почему им бесполезно обращаться в различные инстанции

7 октября 2017 года в целях защиты прав граждан-участников долевого строительства Дмитрий Медведев подписал постановление правительства о создании Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства. Создание Фонда имеет две главные задачи – помочь дольщикам в случае банкротства застройщиков и довести до конца проблемное строительство. 

Разбираемся, почему не все дольщики, порой годами ждущие свои квартиры, считаются «обманутыми», и сможет ли помочь им созданный фонд.

ИСТОРИЯ ПЕРВАЯ

Светлана Семенова, дольщица 20-й позиции в микрорайоне «Виноградный» в Садовом:

 – С семьей снимаем квартиру недалеко от своего будущего жилья. Каждый день смотрим, что происходит на стройке. Регулярно ходим на встречи с представителями «СУОРа», обсуждаем в группе Вконтакте с такими же дольщиками, когда же сдадут дом, и что еще можно предпринять.

Первый срок сдачи дома был назначен на ноябрь 2016 года. Затем «СУОР» обозначил новую дату – февраль 2017-го. С тех пор прошло больше полугода. Когда сдадут дом – непонятно. Таких многоквартирных домов как у Светланы в «Виноградном» еще пять. Застройщик, говорит, что не может сдать их из-за проблем с подключением котельной. Недавно этот вопрос вроде разрешился после вмешательства горадминистрации. При этом вокруг нет асфальта, а на пять домов установили пока лишь два лифта.

Многие покупатели квартир в Садовом брали ипотеку, продавали свое жилье и сейчас живут в съемных квартирах. Чтобы как-то сократить расходы, люди начинают заселяться в недостроенные дома. Живут без газа, горячей воды и отопления. В октябре температура воздуха в недостроенных квартирах была не выше 10 градусов.

Особенно распространяться о таком проживании люди не хотят – это незаконно. При этом управляющие компании плату за коммуналку с них взимают – по договоренности.

Многие «дольщики» Садового пользуются этим правом и обращаются в суд. Мировые суды практически 100-процентно встают на сторону граждан, правда, уменьшают при этом сумму требований. Например, Светлане вместо 100 тысяч рублей присудили 77 тысяч, однако и этих денег она пока не видела. Выплаты, по ее словам, смогли получить лишь единицы.

Но тогда есть вероятность, что стройка вообще заморозится. «Тогда не видать нам ни квартиры, ни денег», – говорят дольщики. Поэтому на такие меры никто не идет.

ИСТОРИЯ ВТОРАЯ

Дом по улице Гражданской в Чебоксарах начали строить в марте 2015 года. Сдать обещали в июне 2016-го.

Артем Морозкин, дольщик компании «Кратонстрой»:

– Когда дом не был построен к установленному сроку, мы особо не нервничали. Посчитали это в порядке вещей. В ноябре 2016 года пошли слухи, что застройщик собирается сообщить нам о намерении возводить дополнительный, десятый этаж.

Половину этажа возвели, а потом стройка остановилась до весны – не было разрешительных документов. В апреле застройщик созвал собрание и с радостью объявил, что получил разрешение на строительство 10-этажного дома.  

Дольщикам сказали, что нужно подписать дополнительные соглашения, поскольку действующие договора долевого участия были зарегистрированы в регпалате на 9-этажный дом, а по факту дом станет 10-этажным. Соответственно возникнут сложности с оформлением квартир в собственность.

Соглашения предусматривали продление сроков сдачи дома. Дольщики отказались подписывать документы, чтобы оставить за собой право подать на неустойку.

По словам Артема, с весны по осень стали проходить ежемесячные собрания, на которых представители застройщика начали «кормить» людей обещаниями. Стройка тем временем стояла. Стали выяснять, оказалось, что с объекта ушел генеральный подрядчик, СМУ-56, потому что у заказчика кончились деньги. Сама же фирма «Кратонстрой» строительством раньше не занималась. Сфера ее деятельности – изготовление металлических дверей и металлоконструкций.

Дольщики стали писать письма в инстанции. В ответ на одно из таких обращений на стройку приехали представители Минстроя Чувашии. Под камеры местных телеканалов они потребовали от застройщика обозначить конкретные сроки сдачи дома, но не более того. «Законодательно привлечь застройщиков за срыв сроков мы не можем. Взаимоотношения дольщика и строительной компании регулируются договорными отношениями», – говорят чиновники.  

При этом нельзя утверждать, что застройщик недобросовестный. «Он не скрывается, приходит на собрания, терпеливо выслушивает претензии. Когда появляются свободные средства, он их вкладывает», – утверждает Артем Морозкин.

Ситуация с этим домом, на наш взгляд, – пример редкого единения интересов застройщика, Минстроя и покупателей квартир. Рассказывают, что директор фирмы просил чиновников помочь найти рынки сбыта для дверей. А один из дольщиков разместил у него заказ на крупную сумму, чтобы тот вложил деньги в строительство. Но сейчас с объекта ушли профессионалы, работают чуть ли не шабашники, и по факту все идет очень медленно.

ИСТОРИЯ ТРЕТЬЯ

Другие участники долевого строительства, сталкиваются с тем, что застройщики вкладывают их деньги в новые объекты, чтоб привлечь средства новых покупателей. Характерный пример – строительство домов по улице Южная в Новочебоксарске, которое ведет строительная компания «АЛЗА».

Александр Крылов, представитель группы дольщиков «АЛЗЫ»:

– Ситуация с этим объектом напоминает строительно-финансовую пирамиду. ​В случае наступления трудностей – например, снижения спроса на квартиры – «пирамида» рушится. У застройщика не хватает средств, чтобы закончить старые проекты и продолжить новые. В Новочебоксарске произошло что-то подобное.

Разрешение на строительство позиции 7а было получено в августе 2014 года. С тех пор администрация Новочебоксарска, по словам Крылова, под разными предлогами продлевала его пять раз.Последний срок – май 2017-го. Однако на сегодняшний день дом так и не сдан – застройщик устраняет предписания Госстройнадзора.

Что делают дольщики? Пишут обращения, начиная с Минстроя, заканчивая приемной президента России и следственным комитетом. Городские власти, в функции которых входит выдача разрешения на строительство и подписание акта ввода в эксплуатацию, разводят руками: кто мы такие, и что мы можем сделать? Письма безрезультатно ходят по различным инстанциям. Писали в прокуратуру. В ответ – «оснований для принятия мер прокурорского реагирования не установлено».

Но, как правило, уведомления, пусть и формальные, есть, а проблемные объекты пусть медленно, но строятся. Дольщики же напирают на другое: «проверьте, куда делись наши деньги?»

При этом прокуроры не отговаривают людей писать письма в адрес надзорного ведомства.

Дмитрий Соколов, старшй прокурор отдела по надзору за исполнением законов в сфере экономики и соблюдения прав предпринимателей прокуратуры Чувашии:

 – Писать можно и нужно. В любом случае они получат квалифицированный ответ, в котором людям объяснятся их права. К тому же это позволяет держать ситуацию на контроле и реагировать при возникновении законных на то оснований.

В это время 98 собственников квартир ждут заселения. Дольщики подают заявления в суды на выплату неустойки – общая сумма требований достигла уже 25 миллионов рублей. Понятно, что застройщик не сможет выплатить неустойку – на это у него просто нет денег.

ИСТОРИЯ ЧЕТВЕРТАЯ

Немного особняком стоит ситуация с покупателями квартир дома у ООО «Устра». Разрешение на строительство всего дома было оформлено на «Устру». Однако 2 подъезда в этом доме строились силами подрядной организации «Премиум-Инжиниринг». Оплату за работу фирма рассчитывала получить квартирами, а потом реализовать их за деньги.

Не дожидаясь получения разрешения на строительство «Премиум-Инжениринг» в апреле 2014 года стал продавать квартиры, но не по договорам долевого строительства, а по договорам уступки. Причем договора не регистрировались в регпалате, потому что не было разрешения. Из 59 договоров с «Премиум-Инжениринг» каким-то образом 17 договоров все же удалось зарегистрировать. 41 квартира, которые не прошли регистрацию, «зависли».

На сегодняшний день в отношении этой фирмы объявлена процедура банкротства. Директор осужден за мошенничество. Компания «Устра» утверждает, что квартиры по договору подряда построены не были, оплата за них не поступила, значит она не может отдать их  «Премиум-Инженирингу», а тот передать их покупателям.

Сейчас в хитросплетениях их взаимоотношений разбираются юристы и арбитражный суд. У граждан нет прямых требований к «Устре»: «отдайте мне квартиру».

Сложилась ситуация, что люди не могут получить свои квартиры, а застройщик не может их реализовать – в качестве обеспечительной меры на них наложен запрет на регистрационные действия. Все граждане проходят как потерпевшие по делу о мошенничестве.

– В этой ситуации главная ошибка покупателей квартир в том, что они не регистрировали договора уступки в регпалате, – говорят в управлении Росреестра по Чувашии. – Это значит, что их не могут признать обманутыми дольщиками. Именно получение такого статуса дает гражданину возможность на получение государственной поддержки.

Понятно, что все одиннадцать домов худо-бедно строятся, и формально ни власти, ни надзорные органы повлиять на застройщиков не могут, какие бы письма не писали дольщики.

Добавим, что при Кабмине Чувашии действует постоянная рабочая группа, занимающаяся проблемами дольщиков, пострадавших от действий или бездействия застройщиков. При этом чиновники отмечают, что на сегодняшний день все вопросы в части нарушенных прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства могут решаться только в судебном порядке.

Ключевой момент в этих нововведения – «в случае банкротства застройщика». Очевидно, что «наших» дольщиков это пока не касается.