Ставки сделаны. Что будет с ипотекой и рынком жилья Чувашии в 2015 году

Ипотека вчера

Банкиры называли ипотеку одним из самых быстрорастущих активов в 2014 году. По данным ЦБ на 1 ноября объем ипотечного кредитования в республике с начала года вырос на 30%. Причем некоторые банки показали в этом сегменте еще более ощутимый рост. Например, по словам заместителя управляющего Чувашским отделением Сбербанка Артема Пищика, объем ипотечных кредитов, выданных в нынешнем году, на 49% превысил прошлогодние показатели. В ВТБ24 также сообщили об увеличении ипотечного портфеля на 100 млн рублей (+41%) по сравнению с прошлым годом.

Главными причинами роста ипотеки в нынешнем году стало появление выгодных ипотечных программ, поддержка государством молодых семей, в том числе, путем субсидирования процентных ставок по ипотеке, а также большой спрос жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Кроме этого, в течение года банки запустили ряд стимулирующих акций, например, таких как ипотека по двум документам в Сбербанке или акция 12/12/12 в Россельхозбанке.

Еще один фактор, который повлиял на рост жилищного кредитования, — незначительный рост процентных ставок от 1% до 2%. По словам управляющего ВТБ24 по Чувашии Владимира Царева, до поднятия ключевой ставки оправданным и приемлемым для заемщиков считался уровень ставки по ипотечным кредитам в размере до 13%. Отметим, что проценты по ипотеке не поднимались даже после того, как ЦБ начиная с марта несколько раз повысил ключевую ставку с 5% до 10,5%. По словам представителей банков, это говорит о том, что между уровнем ставок по кредитам и уровнем ставки ЦБ нет прямой зависимости. На формирование процентных ставок в большей степени влияние оказывают рыночные факторы.

Ипотека сегодня

Увеличение ключевой ставки до 17%, которое произошло на прошлой неделе, стало «ключевым моментом», который оказал влияние на рынок ипотеки. В течение последней недели крупнейшие банки страны подняли проценты по ипотеке на несколько процентов. Например, в ВТБ24 на прошлой неделе ставки составили от 14,95% до 15,95%, в Россельхозбанке ипотека предлагается от 17%. В понедельник, 22 декабря, Сбербанк также поднял ставки по ипотеке до 15%-16%. При этом, по словам представителей Сбербанка, ипотека не станет дороже 17% и банк в этом случае будет работать себе в убыток. В тоже время банкиры не исключают того, что проценты по ипотеке могут еще вырасти в 1 квартале 2015 года, в случае если ставка ЦБ останется на прежнем уровне.

Стоит отметить, что ставки по ипотеке подняли еще не все банки. По словам руководителя отдела продаж одного из крупнейших застройщиков в Чувашии, который попросил не указывать его имя, чтобы не портить отношения с банками-партнерами, в условиях неопределенности банки поступили проще — они прекратили выдачу ипотечных кредитов. Последнюю неделю банки либо не принимают новые заявки на ипотеку, либо искусственно затягивают время одобрения кредита. Кроме этого, по словам руководителя агентства недвижимости «Город-Ч» Арины Кочетковой, были случаи, когда банки поднимали процентные ставки по уже одобренным кредитам.

Несмотря на это, квартиры в Чебоксарах буквально «разлетаются как горячие пирожки». По словам риэлтров за день-два продается столько жилья, сколько раньше продавалось за месяц. Спрос значительно превышает предложение, многие продавцы начинают придерживать квартиры, пока ситуация не стабилизируется. При этом радости в словах риэлторов и застройщиков звучит мало. Если сейчас они получают прибыль, то следующий год не сулит для рынка жилья ничего хорошего. Ипотека станет для многих неподъемной, строительство на кредитные деньги остановится, а у населения снизятся доходы. Еще один нехороший сигнал — банки приостанавливают выдачу ипотеки на строящееся жилье, несмотря на то, что объект строительства может быть ранее аккредитован.

Ипотека завтра

Что будет с ипотекой завтра, не берется предугадать никто. Напомним, что вопрос по ипотеке был задан президенту Владимиру Путину на пресс-конференции с представителями СМИ. Он согласился с тем, что нынешняя ключевая ставка не позволит дальше развиваться рынку ипотеки и заявил, что правительство и ЦБ должны будут подумать о специальных инструментах поддержки ипотеки, например, субсидировании отдельных категорий населения, таких как военная ипотека. По словам управляющего ВТБ24 Владимира Царева, в нынешних условиях это станет разумным решением и банки с охотой отреагируют на субсидирование процентной ставки.

Пока же спрос на ипотеку, несмотря на рост ставок, остается на прежнем уровне. Как заявил глава ВТБ24 Михаил Задорнов в интервью порталу Банки.ру, клиенты продолжают брать ипотеку по повышенным ставкам, но это продолжится еще несколько дней, пока не придет осознание происходящего. Потом же спрос на ипотеку существенно сократится, по некоторым оценкам — в два раза.

Снижение ипотечного рынка ударит по застройщикам. По словам риэлторов, доля ипотечных сделок доходила до 60-70%. Особенно это касалось жилья эконом-класса. По словам Арины Кочетковой, ситуация на рынке недвижимости может повторить сценарий 2008 года. Предложение жилья сократится, спрос на него также упадет, потому что ипотека для многих жителей Чувашии станет недоступной, а застройщики будут вынуждены снижать цены на жилье.